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新《土地管理法》亮點解讀!及對房地產開發的影響!
發表時間:2019-09-20     閱讀次數:     字體:【

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易達行海外 李星達 2019-09-18

來源:央視網評

2019826日,十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案,自202011日起施行。此次修改信息量巨大,拓維房地產及建設工程法律部將新《土地管理法》的亮點、對房地產開發的影響分析如下:

亮點和重點

重點一完善土地征收制度,保障農民監督權、參與權和話語權。

解讀:該重點主要完善了以下三個方面:

1、首次對土地征收的公共利益進行明確界定。以下6種情形需要征地的可以依法實施征收:

軍事外交

政府組織實施的基礎設施建設

公益事業

扶貧搬遷

保障性安居工程

成片開發建設

2、首次明確了土地征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。過去是以土地征收原用途來確定土地補償,以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費。

新法以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法。

另外,在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上增加了農村村民住宅補償和社會保障費,從法律上為被征地農民構建了更加完善的保障體系。

3、完善了土地征收程序,將批后公告改為批前公告。多數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議的,應當召開聽證會修改,進一步落實被征地的農村集體經濟組織和農民在整個征地過程的知情權、參與權和監督權。倡導和諧征地,征地報批以前,縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議。

重點二集體經營性建設用地可不通過國家征收直接入市。

解讀:根據新法,在符合以下三個條件的情形下,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

符合規劃(工業或者商業等經營性用途)

依法登記

三分之二以上集體經濟組織成員同意

此次修改取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制,是重大的制度創新,也是本次修改的最大亮點。

重點三新增宅基地自愿有償退出機制。

解讀:此次修改允許已經進城落戶的農村村民在符合一定原則下退出宅基地。其原則是:

自愿原則。政府不能強迫任何村民退出宅基地。

有償退出。即農民退出宅基地應有合理的補償,但具體的補償標準尚未明確。

該修改旨在通過其他途徑保障農村村民的居住權,緩解農村地少人多的緊張現狀。

同時,在總結試點經驗的基礎上,新《土地管理法》下放宅基地審批權限,明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。

重點四對基本農田進行永久性?;?span style="COLOR: black">。

解讀:新法把舊法的基本農田全部修改為永久基本農田,這個修改不是簡單的文字修改,而是理念的重大轉變。體現了對基本農田永久?;ふ庋桓黽壑檔睦砟?。

35條明確規定永久基本農田經依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途,要求永久基本農田必須落實到地塊,納入數據庫嚴格管理。

同時,原來土地管理法要求各省、自治區、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農田,考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同,所以這次新法作了一個微調,具體的劃定的比例由國務院根據各省、自治區、直轄市實際情況來確定。

重點五多規合一改革預留法律空間。

解讀:建立國土空間規劃體系并監督實施,實現多規合一是黨中央、國務院作出的重大戰略部署。隨著國土空間規劃體系的建立和實施,土地利用總體規劃和城鄉規劃將不再單獨編制和審批,最終將被國土空間規劃所取代。

考慮到多規合一改革正在推進中,新《土地管理法》為改革預留了法律空間,增加第18條,規定:國家建立國土空間規劃體系。經依法批準的國土空間規劃是各類開發、?;ず徒ㄉ杌疃幕疽讕?。

為了解決改革過渡期的規劃銜接問題,新《土地管理法》還明確:已經編制國土空間規劃的,不再編制土地利用總體規劃和和城鄉規劃。同時在附則中增加規定:編制國土空間規劃前,經依法批準的土地利用總體規劃和城鄉規劃繼續執行。

重點六合理劃分中央和地方土地審批權限。

解讀:長期以來,地方對建設用地審批層級高、時限長、程序復雜等問題反映強烈。新《土地管理法》適應放管服改革的要求,對中央和地方的土地審批權限進行了調整,按照是否占用永久基本農田來劃分國務院和省級政府的審批權限。

今后,國務院只審批涉及永久基本農田的農用地轉用,其他的由國務院授權省級政府審批。同時,按照誰審批誰負責的原則,取消省級征地批準報國務院備案的規定。

重點七土地督察制度正式入法。

解讀:土地督察制度旨在解決土地管理中存在的地方政府違法高發多發的問題。從2006年開始,國務院就決定實施國家土地督察制度,對省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府土地管理和土地利用情況進行督察。

在充分總結國家土地督察制度實施成效的基礎上,新《土地管理法》在總則中增加第五條,對土地督察制度作出規定:國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。

以此為標志,國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。

對房地產開發的影響

此次修法后,對房地產的開發以及目前的房地產格局會產生什么的影響呢?

問題一新法允許集體經營性建設用地入市,是否意味著小產權房即將轉正?

答:集體經營性建設用地入市與小產權房轉正其實沒有必然關系。目前農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。因此,宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。

新法強調的集體經營性建設用地的重要特征是具有經營性,小產權房一般是用于住宅用途,即使現實中有些作為租賃或者其他經營性用途,但在法律上是難以界定為集體經營性建設用地的。

問題二集體經營性建設用地入市,是否意味著開發商可以直接獲取集體經營性建設用地進行開發,有何限制?

答:農村集體建設用地在符合規劃、依法登記,并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

新法并沒有限制開發商獲取集體經營性建設用地,因此在未來,開發商是有可能通過獲取集體經營性建設用地,從而進行房地產開發的。但是根據新法規定,集體經營性建設用地入市后,在用途上應與原來的用途保持一致。

問題三集體經營性建設用地入市,對樓市意味著什么,對目前的房價是否會有影響?

答:根據官方的回復,集體經營性建設用地入市,首先入市的土地要符合規劃,規劃必須是工業或者商業等經營性用途。第二個,它必須要經過依法登記。第三個,它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外,即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之后的土地權利人也要按原來規劃的用途來使用土地。因此從這幾個方面來講,它不會對現有的房地產開發的土地市場造成沖擊,而且新法是2020年才開始實施,目前對房價不會產生太大影響。

 
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